日記 2022年1月 | 古河市 野木町 茨城県 栃木県 境町周辺の不動産をお探しなら古河市で創業58年 不動産の栄進ですにお任せ下さい。

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日記

DIARY

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
中古物件の購入が決まり、売買取引が開始されます。
売り主・買い主ともにどのような法律があり、どのような規約に従ってい取り引きをしているのか把握していなければ後にトラブルになることは目に見えてしまいます。
そのようなことにならないために、重要事項説明時に説明書内に記載されている規約を一つずつ確認をしていくのですが、その中で宅建取引業法第35条の2の規定に「供託所等に関する説明」という項目が説明書の1ページ目に記載されているかと思います。
これは一体、どのような内容なのでしょうか?

◎供託所って何??
"供託所"という言葉は耳にする機会は無いに等しいかと思いますが、このキーワードは不動産を取引する上でとても重要なものです。
「供託」には、金銭や有価証券といったものを信頼できるところへ預かってもらうという意味があり、「供託所」となると、重要なものを預かってもらう場所ということになります。
意味はなんとなく理解できたのですが、一体だれが大切なものを預かってくれるのでしょうか?
それは、地方や支局といった"法務局"が供託となる「保証供託」や「弁済供託」を預かってくれます。

◎法務局とやり取りをするの?
何故不動産の取引をするだけなのに法務局が出てくるのでしょうか?
不動産に限らず、会社での取引、フリマアプリでの個人での取引と様々な取引がある中で、額が大きいがために損害も大きくなってしまう不動産取引で万が一トラブルになってしまった時のために供託所が必要になります。
特に、売買契約を解除済みであるのにも関わらず、売り主から手付金の返還がされないといった場合、顧客の権利並びに顧客自身を保護する必要が出てきます。
宅建業者は、開業する前にあらかじめ一定額の営業保証金を供託所に預ける義務があります。
これを「保証供託」といいます。
宅建業者が営業保証金(供託金)を供託所に預けることで、万が一にその宅建業者と取引をした消費者が被害・損害を受けてしまったときに弁済として充てられます。
しかし、そのような制度があることを説明されずに取引を終了してしまった場合、消費者側は供託金や供託所の存在を知らないので制度をうまく利用できずに損をしたまま泣き寝入りするしかありません。
そのため、供託所の説明が重要になるのです。
実際に法務局やり取りをするのは宅建業者であり、消費者となる皆さんは供託所という存在を知っておくだけで充分です。

◎まとめ
本日は、宅建取引業法第35条の2の規定である「供託所等に関する説明」についてお話させていただきましたが、いかがでしたでしょうか?
”供託所”とは金銭・有価証券といったとても大切なものを預かってくれる場所です。
売り主・買い主の皆さんが供託所へ金銭を預けるわけではなく、宅建業者が開業する前にお客様の万が一に備えて営業保証金という供託金を預けます。
そして、その宅建業者を介して不動産を取引してトラブルに巻き込まれ損害を被っても供託金を利用して損害を小さくすることが可能になります。
消費者がこのような制度があることを知ってもらい、理解してもらうために供託所の説明がなされるのです。
そして、安心して取引できるように、その他の重要事項に移っていきます。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2022/01/30投稿者:須田純一

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
インターネットがより普及しても、フリマアプリ等で自分が欲しかったものを中古品で手にしても、オンライン授業やリモートワークへと生活様式が変わっていく世の中でも、不動産を購入するというイベントは昔から変わらずに人生で1,2回の人がほとんどかと思います。
フリマアプリやオンライン用のビデオツールを初めから使いこなせる人はおらず、何回も利用していくうちに使い方を理解していきます。
しかし、不動産を購入することは日常生活の一部ではないため、契約するにあたって不安なことだらけかと思います。
もちろん、判断を誤ってしまい損をしてしまう人も中にはいます。
中古住宅を購入しようとしている皆様が失敗しないように、過去の事例をもとに売買についてお話していきます。

◎実際にあった失敗事例
以前は、チラシ等の不動産の広告が家のポストの中に入っていたり、不動産会社の掲示板に物件が記載されており気になる物件があればその不動産へコンタクトを取っていたかと思います。
現在はインターネットが普及したことにより、チラシ等の広告の他に自分で住みたい地域や家の種類、間取りなど自分の好みに合った条件を入力して物件を探すことが可能になりました。
はるかに購入者の選択肢が増えたかと思います。
物件を選ぶという選択肢が増えたのと同時に、担当してもらう不動産会社の選択肢も増えたということが言えます。
ここで注意したいのが、担当をお願いする不動産会社は本当に信頼ができるのかということです。
特に、持ち家を売却して売却できたお金で住み替える家を探そうとしている方は、”依頼をする不動産会社”、”販売価格の設定”、”リフォーム等は必要か”など判断しなければならない項目は山ほどあります。
それでは、実際に起きてしまった失敗事例とはどのようなものだったのでしょうか?

◎査定価格に欲を出してしまった
自宅を売却するためにはまず、自宅がどのくらいの価値があるのかを把握することが大切です。
物件の価値が販売価格設定の判断基準になるのですが、一般的にいくつかの不動産会社へ査定を依頼します。
そこであるお客様は判断を間違ってしまったのです。
自分が依頼した不動産会社から査定してもらった結果が後日返ってきます。
自宅の査定は周辺地域の需要性や地価、家の状態を総合的に判断して算出するので、どこの不動産会社も同じような価格となりました。
しかし、ある不動産会社だけが他の査定額よりも高額であったため、より高く売れそうだと期待をしてその不動産会社へ売却の依頼をお願いしました。
売却を依頼するためには、担当してもらう不動産会社と売買契約を結ぶのですが、その方は”専属専任媒介契約”を結んでしまいました。
これから内覧もたくさん来てすぐに売却できるだろうと期待をしていたのに一向に購入希望者が現れませんでした。
早めに売却したいという意思を伝えると、担当者から値下げを提案されました。
その後も、「売却するため」といろいろな理由をつけて何度も値下げをしていくうちに、最終的に提示された査定額とはとど遠い安価な価格で売却しました。
一体何がいけなかったのでしょうか?

◎査定価格を見ても冷静になる
一度は大金を払って購入した自宅なのでできれば高く売りたいという思う気持ちは十分理解できます。
しかし、不動産には”相場”というものがあり、その相場よりもとてもかけ離れている場合、だれも購入してはくれません。
例を出すと、いつも100円で購入できるパンが違うお店では300円で売られている場合、いつもより200円高いパンは誰も購入しません。
このように、査定価格が飛びぬけて高額な場合、専属専任媒介契約を結びたがためにわざと高額な値段を提示してきます。
査定価格に惑わされる前に、なぜこの値段になったのかを直接聞いたり、無難な値段を提示した不動産会社に依頼するなどしてみてください。

◎まとめ
本日は、査定価格に惑わされて売却が失敗に終わってしまった事例を取り上げてみましたが、いかがでしたでしょうか?
不動産には必ず”相場”がありますので、その価格よりも高額な査定価格を提示してきた不動産会社は警戒をした方が良いかもしれません。
少しでも不安を感じた場合は、その不動産会社に疑問を提示してみたり他の不動産会社の意見を聞くのもありかと思います。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2022/01/28投稿者:須田純一

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
以前、マンション構造の一種である「ラーメン構造」についてお話いたしました。
ラーメン構造では柱と梁で建物を支えるので、どうしても室内に柱や梁が出てしまいます。
しかし、室内に梁が出ない構造も存在するのです。

◎柱や梁が出ない構造って?
柱や梁が室内に飛び出ない分、部屋がすっきりとした印象になるので、なるべくそのような部屋に住みたいと思う方は多いかと思います。
室内に無駄なものを出さない工法としては「逆梁工法」と「逆梁アウトフレーム工法」の2種類があります。
それでは、これらの工法はどのようなものなのでしょうか?
(1)逆梁工法
通常の建て方であれば、梁が天井に出っ張るのですが、名前から推測できる通り梁を床から上に立ち上げる作られる工法です。
これだと、結局室内に梁が出ているでは?と思う方もいらっしゃると思います。
床から梁を立ち上げるということは、下の階の梁が出ているということなのですが、そこを二重床にします。
二重床にすることで上下の部屋の間に隙間ができるので、その間に配管を通すことが可能になるのと同時に上下階の音を消す遮音性も高めることが可能になります。

(2)逆梁アウトフレーム工法
逆梁工法に加えて、部屋の四隅に出てしまう梁を室外に出す方法を「逆梁アウトフレーム工法」といいます。
柱をバルコニーまで出すことによって、梁も室外に移動することが可能になります。
室外に余計なものを出すことによってバルコニー側が天井までスッキリとするので床から天井までのハイサッシにすることができます。
ですが、バルコニーに梁が出てしまい、室内は広くなりますがその分のバルコニーの床面積が小さくなってしまいます。
そのうえ、梁を足場にして子供が誤って乗ってしまう可能性があるので、小さなお子様がいる方は注意して間取り図を見たり、実際に見学をして確認してください。

◎柱や梁の材料で分類ができる
柱や梁の素材には「鉄骨」「鉄筋」「コンクリート」を組み合わせて、「鉄筋コンクリート造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」「鉄骨造」の3つに分けられます。
「鉄筋コンクリート造」は、鉄筋を芯として配置した枠にコンクリートを流しています。
引っ張る力に強い鉄筋と圧縮力に優れたコンクリートを混ぜ合わせることでより強度な建物となります。
ラーメン構造と壁式構造のどちらでも採用されます。
「鉄骨鉄筋コンクリート造」では、鉄骨を支柱に使用する高尾で、鉄筋コンクリートの強度と鉄骨の粘り強さによって揺れに強い建物になります。
主にラーメン構造で採用されます。
「鉄骨造」は、粘り強く揺れに強い鉄骨を柱あるいは梁の骨組みとして使用されます。
土台はコンクリートですが、それ以外はすべて鉄骨となり上記の2つと比べると軽量でコストがかかりませんが、風や揺れには少々弱い部分があります。
主にラーメン構造で採用されます。

◎まとめ
本日は、柱や梁が室内に出ないような工法と柱や梁に使われる素材についてお話させていただきましたが、いかがでしたでしょうか?
逆梁工法あるいは逆梁アウトフレーム工法によって、天井に出てしまう梁を床に持ってくることができます。
特に、逆梁工法であれば、二重床にする構造となりますので、上下階の足音などの騒音を防音する効果もあります。
気になっているマンションの間取りを気にしながら、新しい部屋を探してみてはいかがでしょうか。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2022/01/26投稿者:須田純一

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
皆さんは「ラーメン構造」という言葉をご存じでしょうか?
ラーメン構造って、ラーメン屋さん?と疑問に思う方もいらっしゃるかたもいるかもしれませんね。
これは、主にマンションのある構造を指します。
マンションはどれも同じような間取りだと認識してしまいますが、実は柱や梁の素材や構造によって分類が区別されるのです。

◎ラーメン構造とは?
「ラーメン」という言葉はドイツ語で「額縁」や「枠」という意味を指します。
マンションの構造は「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類に分けるのですが、この二つの構造についてみていきましょう。
(1)ラーメン構造
「額縁」「枠」を意味する言葉通りラーメン構造は、垂直方向に柱を建てて、柱と柱を繋ぎながら地面と水平方向に梁がかけられて長方形の形を造ります。
つまり、柱と梁からなるフレームによって家全体を支えることが可能になります。
部屋の中に家を支えるための耐力壁を必要としないので、広々とした自由な空間を造ることができるのが特徴です。
広々とした空間がゆえに、将来リフォームの時に自由に間取りの変更し易さも強みとなります。
しかし、柱と梁で建物を支える構造なので、どうしても室内に柱等が張り出してしまうので購入する前にどの程度のものかを確認するとよいかと思います。
特に壁の周辺だけではなく、見落としてしまいがちな天井に出てしまう梁を確認しておきましょう。

(2)壁式構造
名前からして、"壁"が主になっている構造なのかなと想像がつくかもしれませんね。
壁式構造は、床と天井、4面の壁の計6枚の壁で部屋の空間を作り出します。
耐震性は、ラーメン構造よりも地震に強い構造となっており、すべて壁で家を支えるので無駄な凹凸が無く室内がすっきりしたと印象になります。
凹凸が無いので家具の配置はとても簡単になりますが、将来間取りを変更したいと思っても、家全体を支える壁を取り払うことはできないので、柔軟には間取りの変更は行えません。
しかし、壁で建物を支えるので自重が重くなることにより、高層マンション向きではありません。

◎見分け方はあるの??
ラーメン構造あるいは壁式構造どちらのマンションに住みたいかは人それぞれですが、残念ながら新築・中古マンションの広告に「〇〇構造」という記載はされていません。
見分けるポイントとしては、広告等に記載されている"間取り図"を確認することです。
ラーメン構造の場合はどうしても柱や梁が出てしまいますし、壁式構造であれば出っ張り部分がありません。
また、壁式構造では高層マンションを建てることが不可能なので、6階以上のマンションであればラーメン構造です。

◎まとめ
本日は、ラーメン構造と壁式構造の特徴や見分け方についてお話させていただきましたが、いかがでしたでしょうか?
壁には出てしまいますが柱と梁で家全体を支えて広い空間を演出することができるラーメン構造と、壁6枚で家全体を支えてすっきりとした部屋を演出する壁式構造があります。
将来を見据えてどちらの構造を選ぶのかを決めるのもよいかと思います。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2022/01/24投稿者:須田純一

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
中古住宅を購入して、自分好みの間取り・デザインにしたと考える方は多くいらっしゃいます。
ずっと思い描いていた家を再現することができればとても嬉しいもので、生活も豊かになります。
しかしリノベーションを行う場合、家の構造でも思い通りの工事ができるわけではありません。
どのような造りであれば理想が実現するのでしょうか?

◎リノベーションしやすい柱とは??
リノベーションは現在の住宅の間取りを考えながら、壁を抜いて部屋の空間を広くしたり、元ある設備を新しいものへと変えます。
そこで、リノベーションでは「間取り」を変更することは可能なのでしょうか?
答えは可能ですが、その住宅の柱あるいは梁(はり)がどのように組まれているのかで、工事ができるかできないかが決まってしまいますので重要になってきます。
一戸建ての住宅は主に「木造軸組工法」という方法で柱と梁が組まれています。
このような柱と梁で組まれている軸組工法となっている住宅は壁を取ったりすることで間取りを変えることが可能です。
柱ではなく"壁"で建物を支えている「2×4工法」となっている構造の建物は、壁を取ってしまうと建物を維持することができなくなってしまうので、間取りを変更することはかなり難しいといってもいいでしょう。
鉄筋コンクリートであるRC造の場合は、垂直に柱を建て柱を繋ぎながら地面と水平にかけられる梁によって長方形の空間を造る「ラーメン構造」と、壁・床・天井からなる6枚の壁で空間を造る「壁式構造」の2つに分けられます。
この時、ラーメン構造であれば木造軸組工法のように柱と梁で建物を支えているので間取りの変更に対応することが可能です。
つまり、「柱と梁」によって支えられている建物であれば、壁を取ることが可能なので、間取りの変更に柔軟に対応することが可能といえます。

◎住宅ローンに注意!!
住宅を購入するために、"住宅ローン"を利用したいと思う方はたくさんいらっしゃると思います。
しかし、購入しようとしている土地の形によっては住宅ローンの融資を受けることが不可能になってしまったり、融資してもらえる金額がとても低くなってしまいます。
住宅ローンで中古物件の購入費用あるいは、リノベーションの費用を支払おうと思っている方は特に注意していきましょう。
それでは、どのような土地が住宅ローン融資の条件を満たしていないのでしょうか?
・「再建築不可」と記載されている物件
建物を建てるにも"建築基準法"という憲法に従わなければなりません。
建築基準法では、幅が4m以上ある道路に、敷地の2m以上接していなければなりません。
この接道条件を満たしていない場合、あたらに建物を建築することが不可能になります。(再建築不可)
・「要セットバック」である物件
敷地が接している道路の幅が4m以下であった場合、「セットバック」といい、道路の幅が4m以上になるように工事を行うときに建物の範囲が制限されてしまいます。
今後、4mもない道路の幅を拡張することが決まった場合、建物の一部を取り壊しを行わなければなりません。
・「建ぺい率」「容積率」がオーバーしている物件
敷地面積に対して建築面積の割合を「建ぺい率」といい、敷地面積に対して延床面積の割合を「容積率」といいます。
これらの割合の数値と実際の割合が多い場合は、違反物件とみなされてしまい、住宅ローンの融資を受けることが不可能になります。

◎まとめ
本日は、リノベーション向きな住宅の構造並びに住宅ローンを利用する上での注意点についてお話させていただきましたが、いかがでしたでしょうか?
空間を大きくするための間取り変更を行う場合は、柱と梁で建物全体を支えている建物を選びましょう。
また、住宅ローンを利用したくても、購入予定の中古住宅が再建築不可能な建物であったり、建ぺい率並びに容積率が超過してしまっている場合は、融資を行ってくれません。
必ず購入前に担当してくれる不動産会社に建物の情報について詳しく聞きましょう。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2022/01/22投稿者:須田純一