日記 2021年5月 | 古河市 野木町 茨城県 栃木県 境町周辺の不動産をお探しなら古河市で創業58年 不動産の栄進ですにお任せ下さい。

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日記

DIARY

こんにちは!

古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。

「中古マンションのDIYリフォームをしたい」

このようにお考えの方はいらっしゃいませんか。

あらかじめ注意点などを把握しておくと、作業がよりスムーズに進むでしょう。

そこで、今回はDIYリフォームをする際のポイントと、注意点を解説します。

□中古マンションをDIYリフォームする際のポイントをご紹介!

中古マンションのDIYをしようとしているが、意識するポイントが分からず悩んでいる方もいらっしゃるでしょう。

そこで、作業の際に意識すると成功率が上がる2つのポイントを紹介します。

1つ目は改装の相談ができる相手がいることです。

自分の理想の空間にするには家具の制作から壁紙や床の張替えなど、知識や技術が必要です。

工事内容や規模を最初からご自身で考えるのはとても大変なので、信頼できる相談相手がいることはとても重要です。

2つ目は電気やガスなどのインフラ設備を自分で行わないことです。

これらのインフラ設備は危険が伴い、場合によっては資格が必要です。

これらの工事はご自身の判断で進めず、必ず専門家に依頼しましょう。

また、中古マンションをまだ購入していない方は、DIYリフォームに向いた物件を購入することもおすすめです。

例えば作業をしながらでも住めるように、複数の部屋があるマンションを選ぶと良いでしょう。

さらにたくさんの廃材をスムーズに廃棄できるように、なるべく低下層の部屋を購入することをおすすめします。

□DIYリフォームの注意点をご紹介!

DIYリフォームをお考えの方にぜひ知っていただきたいのが、いくつかの注意点です。

ここでは見逃しやすい注意点について、分かりやすく解説します。

知っていると必ず役に立つので、ぜひ参考にしてください。

賃貸マンションの場合は原状回復義務という退去の時に元の状態に戻す義務があるので、リフォームの際は注意が必要です。

例えば床を変える場合は元の床材は変えずに上からフロアタイルを敷いたり、ドアや戸棚を変えたい場合は外した建具を無くさないようにしたりして工夫しましょう。

もちろん持ち家は自由にリフォームが可能ですが、玄関のドアやバルコニーは共有部分で変更できないので、誤ってリフォームしてしまわないよう注意してください。

□まとめ

この記事では、中古マンションのDIYリフォームについて解説しました。

DIYをする際は上記のポイントを意識しましょう。

投稿日:2021/05/30   投稿者:須田純一

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
中古住宅の購入を考えている方はいらっしゃいますか?
中古住宅を購入する時に必ず価格の確認をすると思いますが、その価格はどのようにして決められているのでしょうか。
新築住宅と比べて価格の決め方が異なりますので分かりやすくご紹介したいと思います。

新築住宅の価格は土地の値段、建築費、広告宣伝費や売主の利益を含めて販売価格となります。
中古住宅の価格は、「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」といった計算方法で決まります。
本日は
、「原価法」について詳しくご説明いたします。

◎原価法
不動産鑑定士が戸建ての中古住宅を鑑定する時に適正な価格を算出する際に使用される方法です。
原価法をもとに決められた積算価格という不動産の価格が、その物件が売買される時の基準の価格として用いらます。
また、似たような物件の価値を算出する際の判断材料としても役立てられます。
原価法は、物件だけでなくその物件が建っている土地や、土地の単位価格を鑑定するのにも用いられる場合があります。
・注意点
売主が物件を売るために不動産業者に物件を査定してもらう場合があるのですが、その際に原価法は用いられないので注意してください。
不動産業者は物件の状態や相場から価格を算出します。

◎鑑定の流れ
1.全て調べる
中古住宅の建築設計や建てる時に使用された建築材料を調べます。
建物が木造建築なのか、階数などのくらいなのか、屋根は瓦なのかといったもの全てが鑑定材料となります。

2.新しく建てるといくらかかるのかを調べる
中古住宅を同じ場所で、現在新しく建てる時にかかる材料費や人件費を調査し、このときに算出された価格を「再調達原価」といいます。

3.目減りした分は引く
中古住宅の場合、初めて建てられた時から時間が経ってしまい老朽化が進んでしまいますよね。
築年数を基準として、再調達価格から目減りした価格(減価額)を差し引きます。

◎まとめ
本日は、原価法についてお話させていただきましたが、いかがでしたでしょうか。
原価法とは、不動産鑑定士が中古物件を鑑定する際に適切な価格を算出するために使用される方法です。
鑑定の流れとしては、物件の構造や材料を調査して現在新築したさいの再調達価格を算出したあとに減価額を差し引きます。
このようにして原価法を決め、中古住宅の価格へとなります。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2021/05/28   投稿者:須田純一

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
突然ですが、「媒介契約」という言葉を聞いたことがありますか?
これは、物件を売却する際に売主と不動産会社が結ぶ契約です。
媒介契約には3種類があり、売却したい物件の条件を満たしていない契約を結んでしまうと損してしまう危険性があります。
”契約”という言葉はどうしても堅苦しかったり、理解するのが難しいと思う方もいらっしゃると思います。
本日は、媒介契約の一つである「専任媒介契約」についてお話いたします。

専任媒介契約とは、数ある不動産会社の中から自分が一番信頼して売却の依頼ができる一社を選び、その会社と契約を結びます。
契約期間は三か月以内で、不動産会社の専任媒介契約を結んでから7日以内に指定流通機構へ物件情報登録するという義務があります。
※指定流通機構とは、宅地建物取引業者や不動産業者のみが物件の情報を共有するために利用できるシステムです。ただし、売主は自分の売却中の物件を閲覧することが出来ます。
業務の進行状況などの報告は2週間に1回行われます。
専任媒介契約のメリットとしては、物件を購入してくれる人を売主自身で探して取引を行うことができるという点です。
また、不動産会社の一社と契約を結ぶので他の不動産会社と売却が成立てしまい仲介をする機会を失うことがないため、物件が売却されるまでしっかりと取引を行ってもらえるでしょう。
内覧の数もさほど多くはならないので、売主側としても余裕を持って売却を進めることができます。
ですので、媒介契約でどの契約を結んでよいのか迷ってしまう時は専任媒介契約を結べば安心して売却を進められると思います。
しかし、「囲い込み」という悪質な方法で不動産会社が多くの利益を得て、売主は低価格で売却されてしまうというリスクがあります。
不動産会社を通して物件を売却する場合、不動産会社の売上となる仲介手数料というお金を払います。
その手数料代は、成約価格×3%+6万円となります。
例えば、約1,000万円で売却が成立した場合、売主が支払う仲介手数料は36万円+消費税、程です。
先程、売却を仲介した場合に仲介手数料を支払うと言いましたが、物件をその不動産会社から購入した場合も仲介手数料を支払う必要があります。
売却と購入の両方を担当することを「両手仲介」と言い、この行為自体は全く問題はありません。
ですが、2倍の仲介手数料が欲しいがために指定流通機構への登録をしなかったり、せっかく内覧や購入の機会を断りして、不動産会社から買主を見つけるまで売却を成立させないように意図的に行うことがあります。
これを「囲い込み」といいます。
内覧や購入希望者を断るので売却するまでに多くの時間を費やしますし、買主候補も減少します。
売主は物件を格安で売られてしまう可能性があるので、指定流通機構で自分の物件が見当たらなかったり、売却を開始して始めの1~2月の間で物件数が1件などと極端に少ない場合は囲い込みをされている可能性が十分にあります。

◎まとめ
本日は、「専任媒介契約」についてお話させていただきましたが、いかがでしたでしょうか。
この媒介契約は、一社の不動産会社と契約を結ぶのでとても真摯に対応してくれる場合が多いでしょう。
「囲い込み」というリスクも十分に注意しながら売却を進めてみてくださいね。

古河市の不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2021/05/26   投稿者:須田純一

こんにちは!

古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。

戸建ての不動産投資を始めようとお考えの方はいらっしゃいませんか。

近年、戸建てを賃貸で借りる人が増え、戸建て賃貸の人気が高まっています。

この波に乗って不動産投資を始める方も多いと思います。

今回は、戸建て投資でも受けられる融資について解説します。

□戸建て賃貸は融資を受けにくい?

戸建て賃貸の人気が高まり、戸建ての賃貸経営を始める方も増えています。

しかし、戸建ての賃貸経営を始める際に難しい点があります。

それは、ローンの審査承認を得られにくい点です。

戸建てを借りたいと人は、安い家賃で住みたいと思う方が多いです。

逆に言えば、物件価格の高い戸建てで高額な家賃を支払うなら、自分で戸建てを購入したいと思われます。

そのため、物件価格の高い物件は投資対象として敬遠されやすく、価格の安い物件が選ばれやすい傾向にあります。

□戸建て投資で融資を受けるために!

戸建て賃貸は融資を受けづらいですが、融資してくれる金融機関がゼロではありません。

ここでは、戸建て投資をする際のおすすめの金融機関を2つご紹介します。

1つ目は、日本政策金融公庫です。

公庫は金利が1~2パーセントと低めですが、融資期間が約10年と短めです。

例えば、700万円の戸建てなら、融資が400万円、現金が300万円です。

月々の返済が36000円ほどなので、家賃を7万円台で出せる立地なら、返済比率は50パーセントで回せます。

10年返済なので、いつでも売却できる点もおすすめです。

2つ目は、セゾンファンデックスです。

これを活用すれば、中古戸建てでも長期融資を引くことが可能です。

金利3.6パーセント、返済期間は25~30年で組めます。

700万円の戸建てなら、融資は550万円、現金は150万円です。

キャッシュフローを多く取れるため、再投資がしやすいのがメリットです。

また、自己資金は150万円とリフォーム費と諸費用なので、初期費用が抑えられるのも嬉しいですね。

公庫よりも150万多く借りていますが、月々の返済が27000円ほどなので、返済比率は30?40パーセントまで落とせて運営が楽になります。

しかしながら金利が少し高めなのがネックですね。

□まとめ

今回は、戸建て投資でも受けられる融資について解説しました。

一般的に、戸建て賃貸は融資を受けづらいですが、日本政策金融公庫やセゾンファンデックスを活用することで戸建て投資を始められます。

当社では、様々な戸建てをご用意しております。

古河市で不動産をお探しの方は当社までお気軽にご相談ください。

投稿日:2021/05/23   投稿者:須田純一

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
中古住宅の購入を考えている方はいらっしゃいませんか。
中古と言えども一生に一度の大きな買い物と言ってもいいほど、住宅選びは大切ですよね。
ですが中古住宅を購入をするといっても外観・内装の見た目や設備等の選択にいくらかの不安があると思います。
ここで中古住宅購入に関する注意点等についてお話いたします。

◎少子高齢化で空き家増加
現在は少子高齢化社会が原因で空き家になっている物件が多数あり、質の良い大きな家に住もうと中古住宅の需要も少しずつ増えています。
一番の魅力と言えば、新築住宅の価格よりはとても安いということです。
◎資産価値はさほど下がらない
また、中古住宅は資産価値が下がるふり幅が小さいというメリットもあります。
新築住宅の場合、新しく住宅を建ててから5年経つと資産価値が急激に下落します。
その後は緩やかに下がりますが最終的には土地代だけが残るのが一般的といえるでしょう。
◎選択肢が多数
中古住宅はたくさんの物件が不動産市場に流通しているので、間取りや外観、駅からの近さや周辺地域等の様々な要素から自分が求める条件に合う物件を選択することが可能です。
中古住宅を実際に見に行くのもよいかと思います。
空き家になっている場合と売主がまだ生活している場合がありますが、後者の場合「内覧」といって実際の生活風景を見ることで今後の生活を想像する判断材料になるかもしれませんね。
◎修繕費用
中古住宅の場合、新築住宅とは異なる点が修繕費用がかかるという点です。
設備が住宅を建てた時からそのままになっている事もあるので、購入後にリフォームを必要とする場合もあります。
ですので、購入してすぐに入居できなかったり、入居してすぐに外壁や屋根のメンテナンスを行わなければならない可能性もあります。
築年数が経っていると思うので、万が一の震災に向けてしっかりと物件に異常が無いかも確かめてください。
◎耐震性の確認の重要性
新築物件を購入する際も同様ですが、地盤の強度も確認をしましょう。
地盤の強度によって耐震性があるかどうかが変わってきますし、地盤が緩いことで地震発生時に液状化現象が起こります。
現在、インターネットで住宅地盤情報が掲載されているウェブサイトがあり、地盤の強度や地盤補強工事の有無を調べることが可能です。

◎まとめ
本日は、中古物件を購入する際の注意点等にお話させていただきましたがいかがでしたでしょうか。
中古物件でも条件の良い住宅が多数存在します。
自分の需要にあった物件を見つけ、リフォームによって理想のマイホームを完成させることも可能かもしれませんね。
購入の際は、しっかりと耐震強度や災害対策を確認した上で購入をしてください。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2021/05/21   投稿者:須田純一