日記 2021年11月 | 古河市 野木町 茨城県 栃木県 境町周辺の不動産をお探しなら古河市で創業58年 不動産の栄進ですにお任せ下さい。

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日記

DIARY

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
現在の日本では”空き家”という言葉がキーワードとなっています。
以前は都市圏へ人が移動することにより、地方の住宅が空き家になってしまう問題が起きています。
しかし、地方などの田舎だけでなく都市圏でも空き家の数は増えつつあります。
空き家が増えることにより税金を集めることができずに地方自治体にはかなり影響があります。
この状況の対策として「空き家バンク」という制度・サービスが出来ました。

◎空き家バンクとはどんなもの?
主体となっているのが自治体で、空き家を売りたいあるいは貸したい人が登録し、買いたいあるいは借りたいという人も空き家バンクへ登録を行います。
流れとしては、空き家をどうにかしたい人が空き家バンクへ物件の情報を登録し、公開します。
次に、空き家を利用したい人が自分に合った物件を探し、あれば買うか借りるかを伝えるという流れになっています。
どの物件が空き家になっているのか情報を集めることで空き家の問題が解決するのですが、外から見ただけでは空き家かどうか判断するのは難しいです。
自治体や不動産業者へ何も登録がされていなかった場合は、誰も何もすることができません。
その為に、どの物件が空き家なのか把握するための制度でもあるのです。

◎メリット
空き家バンクのメリットには「安価で購入が可能」「地域に貢献」「補助金制度の利用が可能」といった点があります。
地方自治体が運営しており営利目的ではないので比較的安く購入することが可能です。
また、空き家が多い地域では人口が減少しているという事なので、空き家を使いビジネスを始めて地方へ足を運んでくれるように地域へ貢献していらっしゃる方も多くいます。
自治体が運営していることによって補助金制度の利用が可能で、建物の改修費用の一部や初期費用を負担してくれる可能性もあります。

◎デメリット
空き家バンクは、売主と買主をマッチングするようなシステムとなっているので、相手方と直接交渉して契約を進めていく形となります。
また、誰も住んでいな空き家は不法侵入の的となり情報を詳細に公開するとリスクにつながります。
なので、写真やどのような間取りなのかなど必要最低限の事しか公開されていませんので、現地で細かく確認する必要があります。

◎まとめ
本日は、”空き家バンク”のシステムについて簡単にお話させていただきましたが、いかがでしたでしょうか?
地方の空き家を少なくするためのサービスで、空き家を買いたい人と売りたい人とのマッチングをしてくれます。
自治体が運営しているので比較的安く購入することが可能ですが、直接やり取りをしなければなりません。
しかし、空き家を利用することで地方が活性化し貢献できることは間違えありません。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2021/11/30   投稿者:須田純一

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
中古住宅を購入する時に、気に入った物件があった場合は不動産業者を仲介して売主へ”買付証明書”を提出をします。
もし、買付証明書を売主へ提出した人があなた一人であった場合、大方購入手続きへ進むことができます。
売主へ証明書を提出した人が、あなたの他に数人いたらどうなるのでしょうか?
優先順位で購入できるかが決まってしまうのでしょうか、それとも売主が誰にするかを決めるのでしょうか。
売主と買主のそれぞれに不動産会社の担当者と一緒に売却・購入のお手伝いをしてくれるのですが、買主側の不動産業者の方に物件を購入するのであれば早く買付証明書を提出した方が良いと言われ、一番目に提出したのに購入することが出来なかったといった事例があります。

今から例を出すので、あなたが不動産業者であったらどの買付証明書を優先するか選んでみてください。
販売価格を2500万円とします。
・1人目
値引き交渉なしで販売価格の全額を支払う予定で、資金としては住宅ローンと他のローンを併用し、初めて住宅ローン審査を受けることになります。
・2人目
販売価格から100万円ほど値引き交渉の旨を記載した買付証明書を提出し、資金としては、住宅ローンを利用する予定ではああるが、別の物件でも住宅ローンを利用しているので購入するにあたり新たに審査を受けることになる。
・3人目
販売価格から50万円ほど値引き交渉を旨を記載した買付証明書を提出し、資金としては2450万円を自己負担する予定である。

このように3人から申し出があり、この3人の中から誰に売るかを決めます。
あなた誰に売りたいと思いますか?

◎決め方はそれぞれ
”買付証明書”の優先順位には明確なルールがなく、不動産業者によって判断は異なります。
買付証明書を提出した順番で決めるのか、売主にとって最もよい条件で購入してくれる人を優先するのか、すべての買付証明書を売主へ見せて判断してもらうのか決め方はたくさんあります。
つまり、一番初めに出したからと言って必ず購入できるとは限らないのです。
事例の様に、認識の不一致によるトラブルをなくすために買主側の不動産業者が売主側の不動産業者の考え方を確認しておく必要があります。
また、住宅ローンの申請が通るか通らないかで物件を購入できるかできないかが決まり、売主としては不安要因の一つです。
早めに事前審査を受けておき、融資の承認が下りた状態で買付証明書を提出しておくと、売主としても安心して取引できるお客様と思ってくれるかと思います。

◎まとめ
本日は、”買付証明書”をの優先度合いについて簡単にお話させていただきましたが、いかがでしたでしょうか?
売主へ「こちらの物件を購入したいです。」といった内容を記載して”買付証明書”を提出してから、売買契約をするかしないかが決まります。
一番初めに買付証明書を提出したからといって、購入できる訳ではなく、購入してくれる条件がいい人を優先する可能性もあります。
事前に住宅ローンの申請を受けて置いたり、担当者の間でどのように決めるのか確認をしてもらうと良いかと思います。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2021/11/28   投稿者:須田純一

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
マイホームを購入したいと思った時、一戸建てにするかマンションにするかはある程度決まっているかと思います。
そこから悩むのが、一戸建てにせよマンションにせよ中古にするか新築にするかかと思います。
中古だと前に誰かが暮らしていたので、綺麗ではないかもしれない、新築だと予算オーバーになってしまうかもしれないと悩む要素はたくさんあります。
しかし、新築戸建てにしようと決めた際に”建売住宅”と”売建住宅”という選択肢もあることを忘れないようにしましょう!
当社では新築の建売住宅を扱っております。

◎住宅の種類
”建売住宅”とは、既に土地へ建物が建っている状態で販売されている、あるいは建築途中であるが販売されている新築一戸建ての住宅を指します。
皆さんも、外を歩いていると空き地だった場所に新しく家を立てており、その前に如何にも入居者を募集している広告を見たことがあるかもしれませんが、それが建売住宅です。
土地と建物がセットになって販売されており、建築済みもしくは建築途中なので実際に建物を見る事が出来ます。
似たような物件として”建売分譲住宅”というものがあります。
これは、広い土地に同じような住宅が複数並んでいる住宅を指します。
その土地周辺を開発するために、不動産業者が広い土地を購入して住宅を建てるのですが、区画や道路が綺麗に整備して同じ建物を建てることでその場の統一感を持たせることで分譲価値を高めます。

”注文住宅”とは、文字通り自分が住みたい家を設計してもらい、それ通りに建ててもらう事です。
建売住宅とは異なり、注文住宅を選ぶ際はまず土地を探して購入する必要があります。
流れとしては、工務店や設計事務所といった所に連絡をし、設計の依頼をします。
設計してもらう事務所等を自由に選べたり、建築費も自分の予算に合うように設定はできますが、建築につかう素材や間取りをこだわり過ぎるとお値段が高くなってしまう可能性もあります。

◎売建住宅を購入する際の流れ
土地を先に購入してから、家を購入するとなると”注文住宅”か”売建住宅”のどちらかになります。
注文住宅は自分の好きなように間取りや外観を設計することができますが、売建住宅の場合はこれから建てられる住宅をいくつかあるパターンから好きなものを選択し、購入することになります。
既に家を建てる会社(施工会社)が決まっており、土地の契約を交わした後にその施工会社と家を建てる契約を結ぶことが出来なかった場合に、土地の契約も白紙にできるという条件があります。
このことを「建築条件付土地」と言われます。

◎まとめ
本日は、新築一戸建て住宅の種類について簡単にご説明させていただきましたが、いかがでしたでしょうか?
種類としては「建売住宅」と「販売住宅」ならびに「売建住宅」があります。
建売住宅では、すでに土地に家が建っている状態のものを購入するので土地と住宅がセットになっています。
他の二つの住宅は土地と住宅を別々に購入しなければなりません。
建売住宅は不動産会社が扱っていますが、販売住宅となると不動産会社ではなく設計事務所等に連絡をしてみると良いかと思います。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2021/11/27   投稿者:須田純一

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
土地を売買する際に”確定測量図”、”現況測量図”、”地積測量図”の3つの測量図が大切になってきます。
これらの値に信頼性が有るのと無いので、トラブルに繋がるかどうかが決まってきます。
登記上の土地の面積で土地の価格を算出する”公簿売買”では、重要事項説明時に省略されてしまうこともあるので事前に理解しておくと安心かもしれませんね。

◎3種類ある測量図
「一つの土地を測るには決まった測り方の1種類があればいいじゃないか。なんでややこしくするんだ。」と思う方もいらっしゃるかもしれません。
土地を売買するには、取引する土地の大きさやや形状の根拠となるように測り、それが測量図になります。そして、その測量図がどの種類の測量図なのかを確認しなければなりません。
全ての土地が3種類すべての測量図があるわけではないので、その場合は”公簿売買”で取引をするめることが可能です。
ですが、”公簿売買”は登記に記載されている面積に単位当たりの地価をかけて算出するので、本来の価格と誤差が生じてしまいトラブルにつながる可能性があります。
登記に記載されている内容が必ずしも正しいわけではないので、トラブルを避けるためには「確定測量図」を用意しておくと良いかと思います。
①確定測量図
測る対象となっている土地に隣接している全ての土地の所有者に立会ってもらい、境界について確認等を行い異議なく確定されたものを「確定測量図」と言います。
”隣接している土地”となると家や空き地、畑といった土地のみかと思いますが、”道路の所有者”も該当するのです。
道路との境界線も重要になるからです。
我々が思いつく土地は”民有地”と言い、道路を”官有地”と言ってこの場合「官民査定」や「道路査定」と呼ばれます。
接している道路が”公道”であり、境界がしっかりと確定しているのであれば、立会ではなく「道路境界証明」を国や都道府県に発行してもらうことで大丈夫な場合もあります。
後のトラブルを防ぐことができますが、すべての所有者の時間と労力を頂くと共に測量費用が高額になり、時間もかかるというデメリットが挙げられます。
②現況測量図
”現況”という言葉から分かる通り、土地をあるがままに測量してものを「現況測量図」といいます。
お堅い”確定測量図”とは異なり、その土地の所有者がブロック塀などを基準に「ここが境界線だろう!」と主張した位置から測量した図面を指します。
隣接した土地の所有者との立会は行わないので、境界は確定されません。
しかし、自分の土地だと思いいていた場所が実はお隣さんの土地だったといった認識の違いがトラブルに繋がる可能性もあるので注意してください。
③地積測量図
登記が保管されている法務局に「地積測量図」が備え付けられています。
土地の所有者のみでなく誰でも閲覧が可能で、図面の交付も手数料が無料で行えます。
分筆登記や合筆登記、地積更正登記を行う際には必ず添付する図面です。
登記の内容を変更していなければその年代の測量図のままという事になるので、その年代と現在の測り方や制度が著しく変化している場合があります。


◎まとめ
本日は3つの測量図について簡単にお話させていただきましたが、いかがでしたでしょうか?
土地売買において値段を決めたりする際に土地の大きさが必要になります。
”確定測量図”、”現況測量図”、”地積測量図”といった種類がありそれぞれどのようにして測量した図面なのか理解しておく必要があります。
一番安心なのは、隣接している土地の所有者ともしっかりと確認を行い正確に面積を測る”確定測量図”ですので、前もって作成しておくと良いかと思います。
公簿売買の場合はどの測量図でも構いませんが、実測売買の場合は必ず”確定測量図”を使用するので注意してください。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2021/11/25   投稿者:須田純一

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
不動産を購入する際は、必ず一人の人が契約すると思いがちですが、ご夫婦で購入することも可能です。
この時、不動産の所有権が”共有名義”という形になるのですが、共有名義となった時、”共有持分”はどのようにして決めるのでしょうか。

◎共有持分って??
不動産を購入すると、売買代金に仲介て手数料や登記費用といった諸費用が加算されていきます。
共同で購入となると、どの費用をどのくらいの割合つまり持分にするのかを決めていかなければなりません。
不動産は額が大きいので自己資金だけでは十分に支払えず、住宅ローンや資金援助を利用する方がほとんどです。
資金援助なった場合は、あなただけでなくご夫婦あるいは親子共同で購入する形になるかと思います。
その場合は、出した金額の割合によって共有持分の割合も決まっていきます。
例えば、3000万円の物件をAさんが2000万円を支払い、Bさんが1000万円支払ったとしましょう。
Aさんの持分は3分の2で、Bさんの持分は3分の1となり、この割合が一つの不動産に対してどのくらいの割合で所有しているかを示します。
所有権移転登記をする時に、その持分が登記されます。

◎どのように登記されるのか
不動産の所有権を登記しておかなければ後にトラブルになった際に、あなたの所有物であると証明するための判断材料が無くなります。
どのくらいの比率で資金を出したのか共有持分の詳細について明確に登記する必要があります。
例えば、Aさんが全額支払ったのに、2:1の持分でAさんどBさんが購入したとすると、全額支払ったAさんからBさんへ”贈与”したとみなされてしまい、Bさんには”贈与税”が課税されてしまいます。

◎諸費用はどこまでが共有持分なの?
不動産を購入する際に支払う諸費用のうち、どこまでが共有持分に含めることができるのでしょうか?
取得費となるものとして、購入代金や金地区費用、印紙代、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、古屋の解体費用、増築リフォーム費用といったものがあげられます。
逆に、取得費とはならないものは、ローン金利や保証料、つなぎローン金利、火災保険料、引っ越し代金
などがあります。これらは一部ですので、気になる際は不動産業者へ相談をしましょう。

◎まとめ
本日は、”共有名義”並びに”共有持分”について簡単にご説明させていただきましたが、いかがでしたでしょうか?
一つの不動産をご夫婦や親子で資金を出し合って購入すると、所有権が”共有名義”となり、それぞれ不動産を所有する割合はどのくらいなのか示すものを”共有持分”と言います。
この内容は正しく登記へ記録する必要があり、払っていないのに払ったと記載されているとその人に贈与税が課税されるので注意しましょう。
また、取得費には、共有持分となるものとならないものがあるので合わせて確認していきましょう。


不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2021/11/24   投稿者:須田純一