日記 2021年10月 | 古河市 野木町 茨城県 栃木県 境町周辺の不動産をお探しなら古河市で創業58年 不動産の栄進ですにお任せ下さい。

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日記

DIARY

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。

◇第18条:反社会的勢力の排除
第18条では、売主及び買主のそれぞれが、反社会的勢力すなわち暴力団組員ではないことや反社会的勢力と全く関りが無い事を定められています。
また、反社会的勢力排除に向けての姿勢を保つことを確約し、これらの条項を違反した場合は、契約をもう一度警告せずに契約が解除されたり(無催告解除)、違約金等を支払う義務が課せられます。

◇反社会的勢力の排除条項を定める理由
①暴力団排除条例
多くの暴力団排除条例では、契約を結ぶ際に暴力団排除条項を決めることを努力義務となています。
つまり、事業者は契約を結ぶ場合、契約をする相手が暴力団の関係者でないことを確認したり、後から暴力団の関係者と判明した際に速やかに解除できるように売買契約内で条項を取り決めるように努めます。
相手がそのような人物だと見抜くことが出来ずに物件を引渡したしてしまった場合、その物件を暴力団事務所として使用されてしまうかもしれません。
事務所として使用されてしまった場合、第18条の条項により売買契約を解除してもらうあるいは、その物件の買い戻しを規定するように努めなければなりません。

②関係を遮断する
暴力団排除条約が制定されてから、非社会的勢力と関係を遮断することは社会の要請に応じることになります。
事業者の方が反社会的勢力と関係を疑われてしまった場合、信用度が損なわれて取引に影響がでてしまいますので暴力団排除条項を定めておくと安心かと思います。
万が一、売買取引の相手がそのような相手だとは知らずに契約を結んでしまった場合、暴力団排除条項に従って、締結した契約を解除して関係を遮断することができます。
契約時に暴力団排除条項を定めようとした際に相手の動きに動揺が見られたりと、違和感や不信感を覚えた場合は相手を少し警戒した方がよいかもしれません。慎重に検討していきましょう。

③条約による効果
事業者あるは業界の方が不動産取引の相手が反社会的勢力で、これらが関与したと分かるとなかなかのリスクがあります。
その他にも、取引した物件を拠点に活動を広げていくことが考えられるので、周囲の人にも影響を与えてしまう危険があります。
暴力団排除条例が普及することにより、暴力団事務所が出来る前の段階(不動産取引)で食い止めることができるのです。

◇まとめ
本日は、売買契約時における重要事項説明で確認される内容の第18条「反社会的勢力の排除」について簡単にご説明しましたが、いかがでしたでしょうか?
売買契約を結ぶ前に相手方と「暴力団排除条約」について取り決めていきます。
この条項により、相手が非社会的勢力の一人なのかを確かめると共に、万が一そのような組織と取引を行ってしまった時に解除できるように約束をします。
万が一、この条項を提案した際に相手が反社会的勢力の一人だと疑うような動きをしたり、契約を拒否してきた場合は最寄りの警察署や都道府県警察に連絡をしてみましょう。
暴力団組織と一生のうちに関係を持つことはないとは言い切れません。
事業者の方だけではなく、一般の売主及び買主の皆さんもこの条項について理解することで、社会全体で反社会的勢力を少しでも減らしていけるかもしれません。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2021/10/30   投稿者:須田純一

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
これから契約する相手方に契約違反をされたとき、契約はどうなってしまうのか不安になる方もいらっしゃるかと思います。
代金を支払ったのに引渡しをしてくれないといった場合は尚更ですよね。
本日は、そのような事態が起きてしまった時、「重要事項説明」においてどのような対策が記載されているのか理解していきましょう。

◇第17条:契約違反による解除
売主あるいは買主が売買契約をする際に、定められている債務を履行しない場合は、その相手はその債務の履行を提供しつつ
期間をも置けて債務をしっかりと履行してもらうようお願いした上でこの契約を解除することができます。
この時、契約解除をするために損害賠償を請求できるのですが、その金額は契約内容に記載されている違約金によるものとします。
①買主が契約解除したいとき。
売主が行うべき特定の義務を行わず、買主が契約を解除したいと申し出た時は、売主は受け取った金額に違約金額を追加した金額を買主に支払わなければなりません。
②売主が契約解除したいとき。
買主が行うべき特定の義務を行わないがために、売主が契約をい解除したいと申し出た時は、売主は既に受け取った金額から違約金の金額を差し引いた残金を無利息ですぐに買主へ返還します。
違約金額が売主へ支払った金額を超える場合は、買主は売主へその差額を支払わなければなりません。
③買主が既に取引している物件の所有権移転登記を完了させているあるいは、物件の引渡しが完了している場合は、金額の返還等を行う代わりに、その登記の抹消登記手続きあるいは物件を返還します。

◇契約違反における解除の三つの条件
①明らかな契約違反の事実がある
第17条では、解除するには「定められている義務を履行しない」という事実があるときです。
例えば、残高金額の決算を行う日に「買主が売主へ代金を支払わない」「買主が残高金額を支払ったにも関わらず、売主が物件の引渡しを行わない」「売主が、抵当権の抹消や所有権移転登記を行わない」というような場合、契約内容の重要性から考えると契約解除に相当する内容だと判断されます。
②契約違反は違法である場合
売主あるいは買主が契約違反をしたとします。
しかし、その違反内容が”違法”出なければ、解除権は与えられません。
買主が売主へ代金を支払って売主が不動産を引渡しをするのは、原則同時に行います(同時履行の関係)。
また、買主が代金を支払うのと、売主が所有権移転登記申請も同時に行います。
この場合、買主が代金を支払わないという契約違反を行ったが、売主も物件を引渡さないあるいは、所有権移転登記の手続きをしなかった場合は違法になりません。
分かりやすく言うと、決算日になる前に買主が、「契約をキャンセルします」と申し出があった場合は契約違反にはなりません。
決算日まで残額を支払わなかったとしても、「期限の利益」によって契約違反にはなりません。
売主も、決算日がまだという理由で物件の引渡しの準備や所有権移転登記に応じることができなければ、同時履行の関係は成立しません。
契約違反になっていないのに、催告することはできません。
③催告したが債務が履行されない
契約通りに義務を果たしてくれない相手に、相当に期間を決めて、契約を履行するように促す事を「催告」といいます。
相手が、催告されても契約を履行しない場合は、契約を解除して違約金を支払ってもらうように請求することができます。
請求する方法は、一般的に「配達証明付き内容証明郵便」で通告します。

◇違約金は前もって決める
売主と買主との間で違約金の金額をどのくらいにするか合意した上で決定しておき、売買契約書の表面に表記します。
違約金を請求する際はその金額を請求できるのですが、実損害がその額を上回ったあるいは下回っていたとしてもその差額は互いに請求することはできます。

◇まとめ
本日は、第17条の「契約違反」をした際に売主、買主にはどのような債務が義務付けされるのかについてまとめてみましたが、いかがでしたでしょうか?
買主が売主へ解除を求めた際は、売主は受け取った金額に違約金を足した金額を返還します。
売主が買主へ解除を求めた際は、売主は既に受け取った金額から違約金の額を差し引いた金額を返還し、買主は所有権移転登記の手続きが終わっている場合は、抹消登記を行い現状回復を行います。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2021/10/28   投稿者:須田純一

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
売買契約をする前に「重要事項説明」が行われます。
重要事項がたくさん記載されていて、一度では全て理解することは難しいかもしれません。
本日は、第16条の内容について見ていきましょう。

◇第16条:引っ越し前の滅失・毀損(きそん)
引っ越しをする前に、自然災害等によって売主または買主の責任を問うことができないような理由によって本物件が滅失して(無くなって)しまった時は、買主はこの契約を解除することができるという内容となっています。
第16条には他にもいくつかの決まり事も設けられています。
2つ目は、本物件の引渡し前に、前項のような理由によって本物件が毀損して(壊れて)しまったときは、売主が本物件の既存部分を修復して買主に引き渡します。
この時、売主が誠実に修復したために引渡しをする日が標記の期日(元々決められていた日)を超えてしまったとしても、買主は売主へ引渡し日が長引いてしまったことの異議を述べることはできません。
3つ目は、売主は、本物件が毀損してしまった部分を修復しようとしたが、その修復工事等が著しく困難だと判明した場合、あるいは修復にかかる費用がとても高額であった場合は、この契約を解除することができる。
また、買主も本物件が毀損してしまったために契約の目的を達成することができないときは解除することができる。
4つ目は、これらの上記の条件・決まり事によって契約が解除された場合、売主は買主から受け取った金銭を無利息で遅滞なく買主に変換しなければなりません。

契約を解除する時に、売主が買主へ受領分の金銭を返還するときとしなくてもいいときがありますが、それはどのように定義されているのでしょうか。
本物件が滅失あるいは毀損してしまったが、売主・買主どちらの責任とも言えないのでどちらがそのリスクを負うのかを「危険負担」というのですが、そのような場合でも買主が全額負担をする場合は「債権者主義」といい、この考え方が一般的です。。
売主が売買代金を受け取ることが出来ない場合を「債務者主義」と言います。

◇契約の解除権と、解除の方法
対象となる不動産が毀損してしまったが修復が可能な場合、売主が修復費用を負担して引渡し並びに契約を完了させます。
しかし、修復が不可能であるときは売主と買主のどちらにも契約の解除権が与えられます。
契約解除となった際は、売主が受け取った金銭を無利息で返還し、買主が自己登記名義あるいは仮登記等の抹消登記の手続きを行って原状回復を済ませます。
この方法によって、売買代金を支払う必要がなくなります。

ここで注意することは、この場合は解除でこの場合は契約を続けるかという事では無く、契約を解除するかあどうかを”選べる”という事です。
例えば、建物が壊れてしまったが土地は十分に利用することができるので契約を継続するという場合もあります。
この時、売主か買主のどちらかが契約を続行したとして、売主は引渡し日に滅失あるいは毀損している場合でもそのまま引渡して、買主は売買代金の全額を売主へ支払います。

◇まとめ
本日は、第16条の引っ越し前に滅失あるいは毀損してしまった場合の対応についてまとめてみましたが、いかがでしたでしょうか?
取引中の不動産が自然災害によって一部が壊れてしまったり住めなくなってしまったら、売主と買主のどちらにも契約を解除するかそのまま継続するかを選ぶ権利が与えられます。
不動産が修復可能であれば売主が修復にかかる費用を負担して、引渡しの期日を過ぎてしまったとしても引渡しを行います。
この時、買主は引渡しの期日を過ぎてしまったことに異議を立てずに、売買代金を売主へ支払います。
買主が契約の解除を申し出た時は、売主は受け取ったお金を返還しなければなりません。
契約前にこのような被害が起きてしまった場合、誰でもパニックになったり不安になったりするかと思いますが、その際の金銭的な負担はなるべくかからないように取り決めたのがこの条約です。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2021/10/26   投稿者:須田純一

こんにちは!

古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。

「不動産の生前贈与の進め方や特徴を知りたい」

このようにお悩みの方はいらっしゃいませんか。

今回は不動産の生前贈与の進め方と不動産を生前贈与するメリットとデメリットを紹介します。

□不動産の生前贈与の進め方とは

*贈与契約書を作成する

実は、契約自体は口約束でも成立します。

これは、生前贈与はあくまでも契約であるためです。

しかし、口約束だと後になってから問題が発生する可能性があるため、必ず不動産贈与契約書を作成しましょう。

契約書には、いつ、どの贈与者が、どの受贈者に、どの不動産を贈与するのか、を明記する必要があります。

それに加え、登記や登録免許税など、多くの費用がかかります。

そのため、その費用を贈与者と受贈者のどちらが負担するかについてもはっきりと記載しましょう。

後からトラブルにならないように、贈与契約書の作成の際は、氏名は直筆で署名し、実印で押印することが重要です。

*名義変更をする

次に、法務局で不動産の名義変更申請を行います。

申請は、該当の不動産を管轄する法務局で行いましょう。

法務局では必要な書類を元に登記申請書を作成し、提出します。

このときに用意する書類は、登記申請書、贈与者の印鑑証明書、受贈者の住民票、固定資産評価証明書などがあります。

名義変更を行う際には、必要書類についてしっかりと確認しましょう。

□不動産を生前贈与するメリットとデメリットとは

1つ目のメリットは、行う時期を選べることです。

例えば、将来値上がりすると予想できる土地がある場合、土地の評価額が低い時に生前贈与をすると良いでしょう。

そうすれば、将来評価額が高くなった土地に課税されるはずの相続税を圧縮できることがあります。

2つ目は、相続トラブルのリスクを減らせることです。

生前贈与の検討は、相続についても考えるきっかけとなります。

早めに相続の対応をすることで、相続トラブルが発生する可能性を小さくできます。

一方で、不動産取得税がかかり、登録免許が高くなるというデメリットもあります。

不動産を相続した場合だと、不動産取得税は課税されません。

しかし不動産の生前贈与の場合には、贈与を受けた方は不動産取得税が課税されます。

また、登録免許税は不動産を相続した場合、0.4パーセントですが、生前贈与の場合は2パーセントのため、負担が大きくなります。

□まとめ

この記事では、不動産の生前贈与の進め方と不動産の生前贈与のメリットとデメリットについて詳しく解説しました。

生前贈与をする際は、ぜひ記事を参考にしてください。

また、当社では不動産売買も行っておりますので、興味のある方はぜひ一度ご相談ください。

投稿日:2021/10/24   投稿者:須田純一

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。

「実家を使わないまま、ずっと放置しているけど大丈夫なのかな」

「特定空き家って何かな」

そのような悩みを持った方も少なくないですよね。

今回は空き家を放置した際のリスクについてと、特定空き家とは何なのか、特定空き家にならないための方法について解説します。

□実家を放置するリスクとは

実家を放置するとどのようなリスクやデメリットがあるのでしょうか。

ここでは実家を放置するリスクを3つご紹介します。

1つ目のリスクは、老朽化です。

空き家になると換気が行われず、カビやシロアリの被害が発生するリスクが高まります。

最悪の場合倒壊にも繋がりますので注意が必要です。

2つ目のリスクは、税金優遇を受けられなくなることです。

空き家を相続してから一定の期間内に売却を行うと、譲渡所得税の特例を受けられます。

しかし空き家を放置したことにより、特例が適応される期限が過ぎてしまった場合は譲渡所得税の特例を受けられません。

3つ目のリスクは、ご近所トラブルに繋がることです。

人が住んでいない住宅は、安全面や衛生面などいろいろな面で問題が発生する可能性が高まります。

そのような問題からご近所トラブルに発展したという事例もありますので注意が必要です。

□特定空き家にならないためにするべきこととは

特定空き家とはご存じでしょうか。

特定空き家とは、空き家法に基づいて放置すべきでないと指定された空き家のことを指します。

私有している不動産が特定空き家にならないためにはいくつかの方法がありますのでご紹介します。

空き家のままで維持する場合は、ご自身で管理する、親戚や知人に管理をお願いする、専門の管理業者に依頼するなどの方法があります。

管理がしっかりとされていると特定空き家に指定されることは少ないです。

反対に空き家のままにしない方法もあります。

空き家のままにしない方法は具体的に、不動産売却する、賃貸物件として貸し出す、解体して更地に戻すことなどが方法として挙げられます。

不動産売却をする際には更地にしたほうが売却しやすいこともありますので、空き家の状態などを見て判断しましょう。

□まとめ

今回は空き家を放置した際のリスクについてと、特定空き家にならないためにするべきことについて解説しました。

空き家について少しでも理解が深まりましたら幸いです。

また当社では不動産の売買のサポートを行っております。

古河市で不動産売却をお考えの方はぜひ一度ご相談ください。

投稿日:2021/10/22   投稿者:須田純一