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どのような条件で契約違反とみなされるの?

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
不動産を購入するために売買契約を行い、すべての手続きが完了するとその家の所有者となり、暮らすことが可能となります。
しかし、何らかの契約違反を犯してしまい契約を解除される可能性もあれば、相手側の誤った認識で契約違反とされて支払う必要がない違約金を払わされる可能性もあります。
契約を結ぶ以上は、どのような条件で契約違反とみなされるのかについて知っておくとよいかと思います。

◎約定事項
売主あるいは買い主からみて、相手側が本契約によって債務の履行を行わなかった場合、まずは書面で債務を履行するように催告して、それでもダメな場合はその相手と結んだ契約を解除し、違約金を請求するという流れになります。
(1)売主が契約違反をした場合、買主へ受領済みの金額をすべて無利息へ変換して違約金も支払います。
(2)買主が契約違反をした場合、違約金が既に支払った金額よりも上回る際はその差額を速やかに売主へ支払います。
逆に既に支払った金額を違約金が下回る場合は、売主は買主へ受領済みの金額から違約金相当額を控除して、無利息に変換します。

◎契約解除について詳しく
契約解除とは、相手が「債務の履行を怠った」場合に違反となり、売買契約の解除が可能となります。
ここで、「債務」という難しい言葉がありますが、簡単に言ってしまうと「行うべきこと、義務」といった言葉に相当します。
契約を交わしたのに売主へ建物代(購入代金)を支払わない、あるいは売主が買主から全額受け取ったのに家を引き渡さないなどの行為があると契約を交わした意味が無くなってしまいます。
しかし、「契約解除」と認められるのは事実として契約違反があった時です。
多くの人は、義務を怠った場合はすべて契約違反だと思うかと思いますが、その義務内容とは千差万別となってしまい、お互いに考えが一致していない場合があります。
「買主が、売買代金の支払いを無視している」「売主が家を引き渡さない、抵当権を抹消しない、所有権移転登記を行わない、引渡し前に滅失毀損において修理を始めない」といった内容以外のことは契約違反と認められない可能性があるので注意しましょう。
また、契約違反をした相手にまずは催告を行うのですが、それは相手に対して債務を履行するのに相当な期間を定めて債務を履行するように促すものです。それでも従わない場合は契約違反が確実なものとなり違約金を支払うよう請求します。


◎同時履行の関係
ここまで、どちらかがどのような債務を怠ったら契約違反になるのかについてお話いたしましたが、どちらか一方が契約違反に引っかかることをしたとしても、それが違法でなければ契約を解除することは不可能です。
「同時履行の関係」という原則の元、不動産の引き渡しと売買代金の残代金の支払いが同時に行うという原則があります。
同時履行とは同じ日にそれぞれの債務を履行するのですが、その期限日以前に買主が契約をキャンセルしたい売買代金を支払うことができなという契約違反を行ったとしても、売主も不動産を引き渡す準備ができていなかったり、所有権移転登記手続きを行っていないのであれば、その契約違反は違法にはなりません。
また、「期限の利益」といって決算日までに残代金を支払えばよいので、残代金が支払えなくても決算日前であれば何の問題もありません。
買主が「契約のキャンセル」を要求したとしても決済日がまだ来ていないのであれば、契約違反が違法にはならないとお話いたしました。
しかし、本当に契約をキャンセルしたい場合はどうしたらよいでしょうか?
契約を解除する方法には「合意解除」というものがあります。
合意解除を行うのは、違約解除といった契約の約定事項が適用されないときです。
契約を解除したり理由等を売主と買主間で話し合い、違約金をどうするか、支払う期限はいつかなどを話し合いながら決めていきますので、基本的に解除方法は自由です。
そして、「合意解除覚書」を作成します。

◎まとめ
本日は契約違反による契約解除と合意解除について簡単にお話させていただきましたが、いかがでしたでしょうか?
契約違反とは、買主が売主へ売買代金を支払わない、売主が買主へ不動産を引き渡さない、所有権移転登記をしないといったことが該当します。
しかし、「同時履行の関係」という原則があり、決済日当日にこれらのことの違反が認めれられると違法となり契約解除が可能になります。
逆に、決算日前にキャンセルをしたい場合や代金を未払いであっても売主が所有権移転登記を行っていない可能性もあり同時履行が不可能なため契約違反であても違法とはなりません。
違約解除ができないが、契約を解除したい場合は、どのように契約を解除するのか当事者間で話し合いをしてをして平和的に終わらせる合意解除があります。


不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2022/04/24   投稿者:須田純一