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リノベーションを行う場合、家の構造は?

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
中古住宅を購入して、自分好みの間取り・デザインにしたと考える方は多くいらっしゃいます。
ずっと思い描いていた家を再現することができればとても嬉しいもので、生活も豊かになります。
しかしリノベーションを行う場合、家の構造でも思い通りの工事ができるわけではありません。
どのような造りであれば理想が実現するのでしょうか?

◎リノベーションしやすい柱とは??
リノベーションは現在の住宅の間取りを考えながら、壁を抜いて部屋の空間を広くしたり、元ある設備を新しいものへと変えます。
そこで、リノベーションでは「間取り」を変更することは可能なのでしょうか?
答えは可能ですが、その住宅の柱あるいは梁(はり)がどのように組まれているのかで、工事ができるかできないかが決まってしまいますので重要になってきます。
一戸建ての住宅は主に「木造軸組工法」という方法で柱と梁が組まれています。
このような柱と梁で組まれている軸組工法となっている住宅は壁を取ったりすることで間取りを変えることが可能です。
柱ではなく"壁"で建物を支えている「2×4工法」となっている構造の建物は、壁を取ってしまうと建物を維持することができなくなってしまうので、間取りを変更することはかなり難しいといってもいいでしょう。
鉄筋コンクリートであるRC造の場合は、垂直に柱を建て柱を繋ぎながら地面と水平にかけられる梁によって長方形の空間を造る「ラーメン構造」と、壁・床・天井からなる6枚の壁で空間を造る「壁式構造」の2つに分けられます。
この時、ラーメン構造であれば木造軸組工法のように柱と梁で建物を支えているので間取りの変更に対応することが可能です。
つまり、「柱と梁」によって支えられている建物であれば、壁を取ることが可能なので、間取りの変更に柔軟に対応することが可能といえます。

◎住宅ローンに注意!!
住宅を購入するために、"住宅ローン"を利用したいと思う方はたくさんいらっしゃると思います。
しかし、購入しようとしている土地の形によっては住宅ローンの融資を受けることが不可能になってしまったり、融資してもらえる金額がとても低くなってしまいます。
住宅ローンで中古物件の購入費用あるいは、リノベーションの費用を支払おうと思っている方は特に注意していきましょう。
それでは、どのような土地が住宅ローン融資の条件を満たしていないのでしょうか?
・「再建築不可」と記載されている物件
建物を建てるにも"建築基準法"という憲法に従わなければなりません。
建築基準法では、幅が4m以上ある道路に、敷地の2m以上接していなければなりません。
この接道条件を満たしていない場合、あたらに建物を建築することが不可能になります。(再建築不可)
・「要セットバック」である物件
敷地が接している道路の幅が4m以下であった場合、「セットバック」といい、道路の幅が4m以上になるように工事を行うときに建物の範囲が制限されてしまいます。
今後、4mもない道路の幅を拡張することが決まった場合、建物の一部を取り壊しを行わなければなりません。
・「建ぺい率」「容積率」がオーバーしている物件
敷地面積に対して建築面積の割合を「建ぺい率」といい、敷地面積に対して延床面積の割合を「容積率」といいます。
これらの割合の数値と実際の割合が多い場合は、違反物件とみなされてしまい、住宅ローンの融資を受けることが不可能になります。

◎まとめ
本日は、リノベーション向きな住宅の構造並びに住宅ローンを利用する上での注意点についてお話させていただきましたが、いかがでしたでしょうか?
空間を大きくするための間取り変更を行う場合は、柱と梁で建物全体を支えている建物を選びましょう。
また、住宅ローンを利用したくても、購入予定の中古住宅が再建築不可能な建物であったり、建ぺい率並びに容積率が超過してしまっている場合は、融資を行ってくれません。
必ず購入前に担当してくれる不動産会社に建物の情報について詳しく聞きましょう。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2022/01/22   投稿者:須田純一