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”瑕疵担保責任”から”契約不適合責任”へ

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
令和2年4月1日から新しい民法へと改正され、これは120年ぶりの改正です。
今回お伝えする内容は、”瑕疵担保責任”です。
民法改正により、”瑕疵担保責任”から”契約不適合責任”へと変わり、内容的には少々売主様にとっては厳しいものとなっております。
不動産を売却しようと考えている方は是非、一度目を通していただきたい内容となっておりますので、最後までご覧ください。

◎変更されたこと
まずは、”瑕疵担保責任”について確認をしてみましょう。
売買した物において、当たり前の品質や性能通りに機能していないことを「瑕疵(かし)」と言います。
不動産において、建物が雨漏りやロアリによって床下が腐食していたり、異臭や騒音などが当てはまります。
”瑕疵担保責任”では、売買契約を結び引き渡した後に発見された瑕疵、つまり「隠れた瑕疵」があった場合は売主が責任を取らなければなりません。

それでは、変更された点についてまとめていきます。
①責任を負う範囲が大きくなる
以前では、買主が契約時に見つける事が出来なかった「隠れた瑕疵」にのみ売主は責任を負う必要がありました。
しかし、改正後では「隠れた瑕疵」だけではなくなります。
買主が認識しているしていないに関わらず、契約内容に適合しているかどうかが判断の基準となります。
つまり、売主は契約時に買主が知っている瑕疵についても責任を負うという事です。
②損害賠償の請求範囲も広がる
値上がりしたために利益が出た時や転売して利益が出るといった、その契約をもし履行していたら利益を得られたかもしれない事実が判明した場合でも損害賠償の範囲が広がります。
その他にも、物件が契約時にどこかが壊れていて契約不適合で補修工事が必要となった時や、引渡し期日に間に合わず買主に仮住まいが必要になり、その費用も損害賠償を請求する対象となります。
③責任期間を延長
以前では、「買主が瑕疵を知ってから1年間」という決まりでしたが、改正後は売主に重大な過失があった場合は、一時的な時効で5年間となりました。
④新たに加わった”追完請求”
買主の救済措置として「契約解除」と「損害賠償請求」がありましたが、今回の改正により「追完請求」が加わりました。
”追完請求”とは、契約内容どおりのものを売主へ請求するものであり、一つでも異なる点がある場合は修理や補修を請求することが可能になります。
⑤代金減額の請求ができるようになりました
修復を請求したことに加えて、代金の減額も請求することが可能になります。
”代金減額請求”とは、売主が契約とはそぐわない部分の修復請求に応じてくれなかった場合、売買代金の減額を要求することが可能です。
⑥手付解除の内容も少し変更された
手付解約では、「売主は既に受け取った手付金の倍額を支払い、買主は既に支払った手付金を手放すことで契約の解除が可能」といった決まりがあります。
改正前の内容では、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、」と記載されていましたが、改正後には「相手方が契約の履行に着手するまで」と変更されました。
一見言っていることが同じよう聞こえますよね。
詳しく説明すると、「相手方」という表現によって、「解約したい側が例え契約の履行に着手していたとしても解約することが可能」という事になります。

◎まとめ
本日は、民法改正によって”瑕疵担保責任”から”契約不適合責任”に変更された点についてまとめてみましたが、いかがでしたでしょうか?
改正されたことにより、売主にとっては少々厳しい内容となり買主にとってはより安心して売買契約を結ぶことができる内容に変更されたかと思います。
変更されたので、本記事や他のサイトで色々調べたけどよくわからないといった方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、遠慮なく我々不動産会社へお問い合わせをし、不安を一つでも減らしていきましょう。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2021/11/23   投稿者:須田純一