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”公簿売買”という取引方法とは?

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
土地を売買する際に、”土地の広さ”で売主と買主の間でトラブルになる場合があります。
原因としては”公簿売買”という取引方法が理由なのですが、皆さんはどうしてトラブルになってしまうのか分かりますか?
不動産を売買するには「公簿売買」と「実測売買」の2種がありますので、これらの販売方法の違いについて知っていきましょう。

◇土地面積の扱い方
不動産には、マンションや一戸建、それらの建物を建てるための土地を主に扱うのですが、一戸建ての住宅を売買する際は解くに土地の面積は注意します。
土地の面積は重要事項説明書や売買契約書に記載されていますが、その値は登記に記録されたもので、その面積が基本の面積となります。
これを「公簿面積」と言われます。
重要事項説明書等に基本となる面積が記載されるなら、始めから「公簿売買」のみでいいじゃないかという疑問が生じますよね。
ここからは、それぞれの販売方法についてみていきましょう。

◇公簿売買の内容
「公簿面積」は登記に記録されている面積なので、実際に測定した土地の広さとずれが生じてしまうことが多々あります。
しかし、登記上の面積と実際の面積が異なっていたとしても販売価格は変わりません。
なぜなら、「公簿売買」の契約条件として、実際に土地を測りなおすことはしないからです。
「土地の面積」に「土地の単価」をかけた値が”販売単価”となるので、登記より実際の面積が小さい場合は販売価格が多少軽くなりますし、逆も然りです。
買主からすると少しでも安く不動産を購入したいという気持ちがあるので、「実測売買」より「公簿売買」の方がトラブルに繋がる可能性があります。
当事者間で「安くなる・ならない」というトラブルにならないように、重要事項説明書や売買契約書に今回の契約方法は「公簿売買」であるという事を記載すると共に、買主へしっかりとした説明を行うと良いかと思います。

◇実測売買の内容
「実測売買」の場合は、実際に面積を測定し、その面積数に土地単価をかけた値が販売価格となります。
販売方法には、2パターンあり1つは売買契約時は予め”登記上での面積”に”土地単価”をかけた値で算出した販売単価で契約を進めて、後日土地の測定をし、ズレが生じた場合に予め定めていた単価で差額を清算する方法です。
もう1つは、売買契約を締結する前に土地を測定して、”測定した面積”に”土地単価”をかけて販売価格を算出し、その価格で契約を進めます。この時、公簿面積とどのくらいの差があったのかを明記します。
どちらの方法も、実際の土地で販売価格を決めているので妥当な価格だと一目瞭然で、トラブルを回避できるといっても良いでしょう。
しかし、土地を測定するには、「土地家屋調査士」という専門の方にお願いをするので、時間も費用も掛かってしまいます。
この費用は売主が負担することが多いですが、売主と買主の間で協議してどちらが払うのかあるいは費用を折半するのかを決めることも可能です。
当事者間で合意の元「実測売買」で契約を行う場合は、
公簿面積と精算単価、それらの値から割り出された暫定での販売価格、土地の測定方法やいつまでに測量図が完成するのかといった内容を重要事項説明書並びに売買契約書へ記載していきます。

◇まとめ
本日は、「公簿売買」と「実測売買」の違いについて簡単にご説明させていただきましたが、いかがでしたでしょうか?
大まかな違いとしては、”公簿面積”から算出される販売価格で売買を進めるか、もう一度土地の面積を測りなおして「実測面積」から算出される販売価格で売買を進めるかといった点です。
「公簿売買」は登記上の面積と実際の面積の誤差があることが原因でトラブルに繋がります。
つまり、登記記録や公図といったものが必ずしも正しいというわけではないという事です。
「公簿売買」で契約を進める際は、必ず買主へ明確に説明をし、お互い異議を申し立てないといった約束事をすると良いかもしれませんね。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2021/11/18   投稿者:須田純一