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「重要事項説明」第16条の内容

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
売買契約をする前に「重要事項説明」が行われます。
重要事項がたくさん記載されていて、一度では全て理解することは難しいかもしれません。
本日は、第16条の内容について見ていきましょう。

◇第16条:引っ越し前の滅失・毀損(きそん)
引っ越しをする前に、自然災害等によって売主または買主の責任を問うことができないような理由によって本物件が滅失して(無くなって)しまった時は、買主はこの契約を解除することができるという内容となっています。
第16条には他にもいくつかの決まり事も設けられています。
2つ目は、本物件の引渡し前に、前項のような理由によって本物件が毀損して(壊れて)しまったときは、売主が本物件の既存部分を修復して買主に引き渡します。
この時、売主が誠実に修復したために引渡しをする日が標記の期日(元々決められていた日)を超えてしまったとしても、買主は売主へ引渡し日が長引いてしまったことの異議を述べることはできません。
3つ目は、売主は、本物件が毀損してしまった部分を修復しようとしたが、その修復工事等が著しく困難だと判明した場合、あるいは修復にかかる費用がとても高額であった場合は、この契約を解除することができる。
また、買主も本物件が毀損してしまったために契約の目的を達成することができないときは解除することができる。
4つ目は、これらの上記の条件・決まり事によって契約が解除された場合、売主は買主から受け取った金銭を無利息で遅滞なく買主に変換しなければなりません。

契約を解除する時に、売主が買主へ受領分の金銭を返還するときとしなくてもいいときがありますが、それはどのように定義されているのでしょうか。
本物件が滅失あるいは毀損してしまったが、売主・買主どちらの責任とも言えないのでどちらがそのリスクを負うのかを「危険負担」というのですが、そのような場合でも買主が全額負担をする場合は「債権者主義」といい、この考え方が一般的です。。
売主が売買代金を受け取ることが出来ない場合を「債務者主義」と言います。

◇契約の解除権と、解除の方法
対象となる不動産が毀損してしまったが修復が可能な場合、売主が修復費用を負担して引渡し並びに契約を完了させます。
しかし、修復が不可能であるときは売主と買主のどちらにも契約の解除権が与えられます。
契約解除となった際は、売主が受け取った金銭を無利息で返還し、買主が自己登記名義あるいは仮登記等の抹消登記の手続きを行って原状回復を済ませます。
この方法によって、売買代金を支払う必要がなくなります。

ここで注意することは、この場合は解除でこの場合は契約を続けるかという事では無く、契約を解除するかあどうかを”選べる”という事です。
例えば、建物が壊れてしまったが土地は十分に利用することができるので契約を継続するという場合もあります。
この時、売主か買主のどちらかが契約を続行したとして、売主は引渡し日に滅失あるいは毀損している場合でもそのまま引渡して、買主は売買代金の全額を売主へ支払います。

◇まとめ
本日は、第16条の引っ越し前に滅失あるいは毀損してしまった場合の対応についてまとめてみましたが、いかがでしたでしょうか?
取引中の不動産が自然災害によって一部が壊れてしまったり住めなくなってしまったら、売主と買主のどちらにも契約を解除するかそのまま継続するかを選ぶ権利が与えられます。
不動産が修復可能であれば売主が修復にかかる費用を負担して、引渡しの期日を過ぎてしまったとしても引渡しを行います。
この時、買主は引渡しの期日を過ぎてしまったことに異議を立てずに、売買代金を売主へ支払います。
買主が契約の解除を申し出た時は、売主は受け取ったお金を返還しなければなりません。
契約前にこのような被害が起きてしまった場合、誰でもパニックになったり不安になったりするかと思いますが、その際の金銭的な負担はなるべくかからないように取り決めたのがこの条約です。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2021/10/26   投稿者:須田純一