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不動産売買時の契約書の第10条、第11条

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
本日は不動産売買時の契約書の第10条、第11条の内容を説明させて頂きます。
参考になればと思います。

◇第10条:付帯設備の引渡し
「売主は、別添「付帯設備表」のうち「有」と記したものを、本物件引渡しお同時に買主に引き渡す。」
「2 売主は、前項の付帯設備については、瑕疵担保責任を負わないものとする。」
と記載されています。
これは、不動産の引渡しをする際に、対象となる物件にエアコン等の設備が付いている場合は、その設備も一緒に引き渡すということです。
買主にどのような状態で引渡しをするのかを示すものとなります。

◇付帯設備でトラブルのを防ぐ
売買契約をする時に、売主は対象となる不動産に設備を付けたまま引渡しをするのか、買主へ引き渡すときの設備状態を明確にしなければなりません。
それを表す書類が”付帯設備表”という別に添付するもので、「水回り」「居住空間」「玄関・窓・その他」といった項目に分けられます。
エアコン、冷蔵庫、暖房器具…といったように項目が記載されており、その項目の隣に「設備の有無」という欄があるのでその欄に「有」と記載します。
また、付帯設備表には”備考欄”があります。
備考欄には、「有」と記入された設備に少し問題がある場合(故障・不具合等)は状況を必ず書くようにしてください。
ボタンが押しにくかったりと不具合の事実を知らずに引渡しを行ってしまうと、後に買主とトラブルに繋がりますし、故障しているという事実を知らなかった買主から撤去を依頼される可能性もあります。
この時の撤去をする際に必要な費用は売主が負担することになっています。
付帯設備表の各項目以外の設備がある場合は、付帯する機能を記入するための欄が設けられているので、そこに記入していきます。
※売主は”使用可能な状態”で引渡しをする義務がありますのでしっかりと管理を行っていきましょう。

◇第11条:負担の削除
「売主は、本物件の所有権移転の時期までに、抵当権の担保権及び賃借権等の用益権その他買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を削除する。」
と記載されています。
所有権の交換する際の価値を制約するのを担保権と言い、「先取特権」「抵当権」というものがあります。
また、使用や収益を制約するのを用益権と言い、「賃借権」というものがあります。
差押や仮差押、仮処分と言った民事や税法に関するものも所有権を阻害するので、除去あるいは抹消しなければなりません。
「所有権移転の時期までに」ということは、売買代金の全額が買主から支払われる前までに除去しなければなりません。
しかし、買主から残りの売買代金を受領し、買主が住宅ローンのを完済してから抵当権の抹消手続きが行われるので、売主が販売代金を受け取る前に抵当権を抹消できるケースは数少なくなります。
そこで、代金の授受や住宅ローンの完済、抵当権抹消手続きの申請、所有権移転登記申請と買主の抵当権設定登記申請の手続きを同時に行う事を、「同時抹消(同時決済)」と言います。

◇まとめ
本日は、第10条の「付帯設備の引渡し」と第11条の「負担の削除」について簡単にまとめてみましたが、いかがでしたでしょうか?
付帯設備に関しては、どのような設備を引渡すのか、その設備の状態は良好であるのかそうでないのかをしっかりと付帯設備標に記載し、買主へ報告します。
この工程を怠ると、後にトラブルの原因となりますので気を抜かづに設備のチェックをお願いします。
第11条の内容は少し難しいと感じてしまう方も多いかと思います。
内容は、所有権を移転する前までに「抵当権」といった買主が不動産を所有するのを阻害する項目を抹消するということです。
しかし、買主から代金を受領する前までに抹消することができない場合が多いので、「同時抹消」という方法で行っていきます。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2021/09/19   投稿者:須田純一