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不動産の「積算価格」と「収益価格」について♪|古河市

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
皆さまは「積算価格」と「収益価格」についてご存じですか。
買主さんが物件を購入する時に物件価格の目安となるのが「積算価格」なのですが、それがどのようなものなのか不明確な方が多いと思います。
本日はこれらの価格についてお話させていただきます。

◎積算価格
「土地の価格」と「建物自体の価格」を算出して合計した金額が「積算価格」です。
銀行から融資をしてもらう時に、どのくらいの担保価値があるのかを示すのにも利用されます。
土地価格の算出方法は、土地の面積に公示地価をかけたものになります。(「土地面積」×「公示地価」)
公示地価でなく路線価を用いられるときもあるのですが、これらの価格は公的機関が公表している価格です。
路線価は、住宅に接している道路に評価額が定められており、贈与税や相続税の値段を決定する際に用いられ、国税局や税務署などが公表しています。
建物価格の算出方法は、「再調達価格」×「床の面積」×「法定耐用年数ー築年数」÷法定耐用年数です。
再調達価格は、中古住宅を現在新しく立て直すと、どのくらいの総費用が掛かるのかを算出したものです。
床の面積とは「延床面積」というのですが、物件の全ての床面積(二階建ての建物は二階の面積も含む)を総合した面積です。。
法定耐用年数とは、建物を使用できる期間を法的に定めた年数を指します。

◎収益価格
物件からどのくらいの利益を得ることが出来るのかを考えて価格を算出するものを収益価格と言います。
収益価格の算出方法は、運用純利益から実質利回りを割ったものになります。(「運用純利益」÷「実質利回り」)
年間の家賃収入から年間にかかる経費を引いたものを「運用純利益」といいます。
実質利回りとは、年間の家賃収入から年間にかかる経費を引いた価格を、物件の価格や物件を購入する時にかかった経費の総合した額で割ったものです。
つまり、実質利回り=(「年間の家賃収入」ー「年間にかかる費用」)÷「(「物件の価格」+「物件の購入時にかかった経費」)という計算式になります。

◎積算価格と収益価格の違い
買主さん自身がその物件に住んだり、仕事場として利用する物件の価格を算出する時は「積算価格」を使います。
物件からどのくらいの家賃収入があるのかに着目をして価格を算出するので、不動産の投資をする時に「収益価格」を使います。

◎注意点
積算価格が高くなっている物件は、住宅ローンを契約した時に融資の額が高額になる傾向にあります。
融資が出来る限度額は積算価格の7割という基準があるのですが、この積算価格が高いという事は、それだけ融資額が増えるのです。
積算価格が物件の価格を上回っている場合、自分の資金を使わずに購入することが可能ということですね。
ですが、物件の価格を上回っている物件とは、利用価値や需要が低いということを意味しています。
駅から大分距離があったり、物件の周囲にお店どころがバスなどの交通機関がない事が多いです。
または、売主さんがどうしても今すぐに手元に現金が欲しいという場合も積算価格が物件の価格を上回ることもあります。

◎まとめ
本日は、「積算価格」と「収益価格」についてお話させていただきましたが、いかがでしたでしょうか。
中古住宅を購入する際に関係するのが「積算価格」です。
注意点でもお話したように、積算価格が高いほど住宅ローンでの融資額が増えますが、積算価格が高額な物件については何か欠点や問題点がある場合がございますのでよく確認をしてください。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿日:2021/06/08   投稿者:須田純一