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相続した土地と建物の名義が相違!不動産相続に関する疑問にお答えします

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。

不動産を相続した際、少し厄介なのが土地と建物の名義が異なる場合です。
「名義が異なるとどうなるのか」
「名義人が異なっても売り出せるのか」
このように様々な疑問があるでしょう。
今回は、相続した不動産の名義が土地と建物で相違する場合の売却方法と注意点についてご紹介します。

□土地と建物の名義が相違する場合の売却方法

相続した不動産の土地と建物の名義が異なるが売却したいとお考えであれば、3つの方法があります。

1つ目は、名義人が異なるまま売りに出す方法です。
この場合は名義をどちらかにまとめなくても良いですが、土地と建物の名義人両者が売却に合意する必要があります。
ただし売却の際に買主が土地と建物を別に契約しなければならず、買主にとっては少々手間がかかります。

2つ目は1人の名義人にまとめて売りに出す方法です。
この場合、大前提として土地か建物の名義人どちらかに名義を統一するため、その合意が必要です。
先ほどとは反対に、買主にとっては手間が減り売却しやすくなるというメリットがありますが、名義変更の手間やコストがかかります。

3つ目が土地と建物を別々で売りに出す方法です。
どちらかの名義人の同意なく売却ができるため、売りに出すまではスムーズに手続きが可能でしょう。
しかし大きなデメリットとして、土地と建物を別々に購入する買主は少なく、売りに出したもののなかなか売却できない可能性があります。

□名義が相違する際の注意点

土地と建物の名義が異なりかつ地代を支払っている場合、思わぬ落とし穴があります。
地代とは借主が買主に支払う賃料のことで、この地代を支払っていると借地権という土地を借りている状態になり、本来であれば権利金を支払う必要があります。
しかし、それを知らずに権利金の支払いなく地代のみを支払っている場合、権利金の部分が贈与として換算されるためご注意ください。

権利金額は税法上土地の評価額の6~7割であり、それが贈与と換算されると思わぬ税金を課される可能性があります。
例えば、親が名義人である土地に子が建物を建てて使用する場合は、「使用貸借」という対策などを考えましょう。

□まとめ

今回は、相続した不動産の土地と建物の名義が異なる際の主な売却方法と注意点をご紹介しました。
名義が異なるだけで売り出すのに余分な手間がかかったり、想定外の落とし穴が存在したりします。
予想外のトラブルに巻き込まれないためにも、あらかじめ名義人を確認することをおすすめします。

投稿日:2021/02/13   投稿者:須田純一