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日記

DIARY

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。

不動産相続をお考えの方にぜひ知っていただきたいのが、配偶者控除です。
この制度を利用すると相続税を軽減できるかもしれません。
そこで今回は、不動産を相続する際の配偶者控除について解説します。

□配偶者控除とは

相続の際に課される相続税を配偶者が支払うケースは、ほとんどないことをご存じでしょうか。
これは配偶者に対する相続税の軽減措置を利用しているからです。
この相続税の軽減措置を配偶者控除と言います。

*配偶者控除の控除額とは

この制度を利用すればいくら税金を控除できるのか気になる方も多いですよね。
一般的に配偶者が財産を得た際は、以下の2つのうち多い方の金額を差し引いて相続税額を計上します。

・1億6000万円までの財産を取得した際にかかる相続税
・配偶者の法定相続分相当額までの財産を取得した際にかかる取得税

これら2つのうち多い方の金額を超えない場合は、配偶者に相続税はかかりません。

*配偶者控除を受ける要件とは

この制度を受けるためには3つの要件を満たす必要があります。

1つ目は、戸籍上の配偶者であることです。
戸籍上のとは、役所に婚姻届けを提出していることを示します。
そのため、内縁の関係などの際はこの要件を満たしません。

2つ目は、期限までに遺産分割が完了していることです。
配偶者の税額の控除は、遺産分割後に計算されます。
そのため、相続税の申告期限までに分割していないと控除対象に含まれません。

3つ目は、仮装又は隠蔽されていた財産でないことです。
この制度は、財産形成への配偶者の貢献や、今後の生活の保障などを考慮して設けられています。
そのため制度の設置理由などから、仮装や隠蔽された財産は制度の対象ではありません。

□配偶者控除を受けるための注意点

次に、この制度を受けるための注意点を3つ紹介します。

1つ目は、期限までに遺産分割を完了することです。
先ほどの控除を受ける要件にもありましたが、この制度を利用するには相続税の申告期限までに分割を完了させる必要があります。
原則では、分割の済んでいない財産は控除の対象に含まれないため、優遇は受けられません。

2つ目は、猶予は3年であることです。
相続の際に長い時間を要するケースは珍しくありません。
そのため申告期限までに分割を完了できない場合もあります。

このような場合には、申告期限後3年以内の分割見込書を提出しましょう。
提出しておくと、3年以内に分割が完了した際に控除を受けられます。

3つ目は、財産を隠す行為は犯罪であることです。
相続の内容によっては多額の税金を課せられる場合もあります。

しかし、多額の税金から逃れるため相続した財産を故意に隠す行為は犯罪です。
隠しているとみなされた場合は、重加算税や刑事罰を与えられる場合もあります。
そのため、財産を相続する際は隠すのではなく、生前贈与などの対策を講じると良いでしょう。

□まとめ

今回は、不動産を相続する際の配偶者控除について紹介しました。
不動産の相続をお考えの際に、今回の記事を参考にしていただけると幸いです。
相続だけに関わらず不動産のことでお困りの際は、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。

投稿日:2021/04/15   投稿者:須田純一

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。

相続した不動産の売却を検討中の方はいらっしゃいませんか。
その中には住宅ローンが未完済なため、売却をあきらめる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、そのような場合でも売却ができる場合があります。
そこで今回は、ローンが残った相続不動産を売却する際の方法と注意点について紹介します。

□住宅ローンが残った不動産を売却する方法とは

このような場合、利用できる保険の1つに団体信用生命保険があります。
こちらの保険に馴染みのない方も多いのではないでしょうか。
ローンを組む際には、こちらの保険へ加入することが条件である場合もあります。
内容は、住宅ローンを借りた人が亡くなった場合や、高度障害状態になった際に金融機関が残りのローンを支払ってくれるものです。

そのため、加入していた際は、住宅ローンの残りを返済する必要がなくなります。
しかし、こちらの保険は加入率が95パーセント前後となっており、未加入の場合はローンの残りを支払う必要があるため注意が必要です。

またその他、生命保険などの保障でローンの支払いが必要なくなるケースがあります。
しかし、保険制度への加入を知らずにローンを返済しているケースもあるため、保険制度やローンに加入した際の状況などを確認してみてはいかがでしょうか。

□住宅ローンが残った不動産を売却する際の注意点とは

次に、住宅ローンが残った相続不動産を売却する際の注意点を2つ紹介します。

1つ目は、所定の手続きをすることです。
先ほど紹介したように、保険に加入していると支払いが必要なくなる場合があります。
しかし、加入しているだけではローンの肩代わりはしてもらえません。
そのため、他の保険と同様に所定の手続きをする必要があります。

手続きをしないと、ローンはそのまま相続されます。
相続した不動産にローンが残っていることが分かった際は、まず契約する金融機関に相談すると良いでしょう。

2つ目は、金融機関に相談せず名義変更することです。
不動産の所有権は、金融機関からの承諾なしで変更できます。
しかし、契約する金融機関に伝えず変更してしまうとトラブルになる恐れがあります。

ローンの契約内容には多くの場合、名義変更の際に承諾を要する旨が盛り込まれています。
そのため、相続の際に契約している金融機関に連絡するとトラブルを回避できるでしょう。

□まとめ

今回は、ローンが残った相続不動産を売却する際の方法と注意点について紹介しました。
不動産を相続する場合などは、制度や税金などが多く関係するので、困ってしまうことが多くありますよね。
不動産のことでお悩みの際は、不動産のプロである当社までお気軽にご相談ください。

投稿日:2021/04/07   投稿者:須田純一

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。

皆さんの中で、相続税対策でお困りの方いらっしゃいませんか。
「土地活用を行えば税金対策になる」と聞いたことがある方は多いはずです。
相続税は、現金よりも不動産の方が節税効果が高いため、不動産を活用した相続税対策は非常に効率的です。
今回は、不動産相続の際の税金対策についてお話しします。

□相続税対策の方法

相続税対策といっても「土地活用以外に知らない」という方も多いのではないでしょうか。
土地活用以外の具体的な不動産の相続税対策をいくつかご紹介していきます。

*古い建築物はリフォームする

対象の不動産が古いアパートの場合は、リフォームをすることで相続対策になります。
リフォームには資金が必要ですが、その資金を借入金で賄えば総資産額は減るため、節税対策としては一石二鳥でしょう。
古いアパートの場合は空室が多いですが、空室は土地の貸家建付地評価減や建物の借家権割合による評価減が適用できません。

そしてアパート以外の場合でも、他人に貸すためのリフォームは相続税対策になるでしょう。
売却すれば評価額の高い現金を増やしてしまうため、賃貸物件にして自宅の評価を収益物件の評価額へと下げましょう。

*相続税対策にならない不動産は売却する

時価よりも評価額が低い不動産は節税対策になりますが、反対に時価よりも評価額が高い不動産は売却することで相続税対策に繋がります。
立地条件の悪い土地は、時価よりも評価額が高くなる可能性が大きいため、相続税対策としては売却した方が良いでしょう。

*収益物件を購入する

収益物件の購入は土地活用に似ています。
収益物件であれば、購入した資産の土地は貸家建付地、建物は借家権割合による評価減の適用ができます。
土地と建物にはそれぞれ評価減が適用され、収益物件は時価よりも安く評価されます。
そのため時価と相続税評価額との間に差が生まれ、相続税対策に繋がります。

紹介した方法の他にも、需要のない余っている土地を買い替えたり、相続税評価額から80%減または50%減で評価して良いという小規模宅地等の特例を使ったりするなど、様々な方法があります。
ご自身の条件に合った方法を選択しましょう。

□不動産の相続税対策の注意点

不動産の相続税対策には注意点があります。

まず、不動産の管理をどのように行うか決めておくことが重要です。
アパートを賃貸物件にする場合は、空室管理をしっかり行う管理会社を探し、十分に検討してから決めましょう。

また、不動産は分割が難しい財産ですので、遺産分割でもめないように遺言書を残しておくことも重要です。
事前の準備を行うことで、トラブルを避けられるでしょう。

□まとめ

不動産相続の際の税金対策方法をご紹介しました。
財産をどの形で所有しているかによって、相続税の金額は大きく変わってきます。
少しでも相続税の負担を減らしたいとお考えであれば、不動産の相続税対策もぜひ検討してみてください。

投稿日:2021/04/01   投稿者:須田純一

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。

不動産の分割相続をお考えの方にぜひ知っていただきたいのが、代償分割です。
代償分割は、分割しにくい財産を公平に分配できる特徴があります。
そこで今回は、代償分割についてさらに詳しくご紹介します。

□代償分割とは

誰か1人の相続人が不動産などの財産を取得し、他の相続人へ代償金を支払うことで分割する方法です。
こちらは、自宅や農地、その他事業用地などの財産を複数人で分配する際に使います。

*代償分割のメリットとは

まず、この方法のメリットについて2つ紹介します。

1つ目は、公平に財産を分配することが可能な点です。
先ほど述べたようにこちらの方法を用いると、現物の遺産を受け取った方から、相続分に応じた金銭が支払われます。
そのため、不公平さをあまり感じずトラブルも起きにくいです。

2つ目は、スムーズな相続が可能な点です。
こちらの方法では、不動産などの遺産を分けずに取得可能です。
そのため、事業用地や賃貸用マンションなど相続後の運用をスムーズに行えます。

*代償分割のデメリットとは

次に、この方法のデメリットを2つ紹介します。

1つ目は、代償金を支払う方の負担が大きい点です。
こちらの方法では、現物を相続した方は、他の相続人に対して代償分の金銭を支払います。
その際に支払う代償金は、通常個人の資金から支払うため大きな負担になるでしょう。

2つ目は、代償金の内容がまとまらない点です。
支払う金額は、分配しにくい財産に相当する金額を評価して決めます。
そのため、支払う金額を決めるためには、相続人同士での協議が必要です。
しかし、大きな金銭が関係するため、協議が長引き結局まとまらないといった問題点もあります。

□代償分割の注意点とは

最後に、この方法の注意点を3つ紹介します。

1つ目は、遺産分割協議書に記すことです。
代償分割を利用する合意を得た際は、必ず細かい条件まで協議書に記しましょう。
こちらの書類は、金銭を受け渡す際に目的を証明する過程に使用します。
そのため、協議書を作成しなければ、現金を受け渡す際に贈与税が課せられる場合があるため注意しましょう。

2つ目は、互いの合意を得ることです。
一方的に、代償分割を使用することは決められません。
そのため、現物を相続する側と代償金を受け取る側、双方の合意が必要です。

3つ目は、分納する際は話し合いが必要なことです。
前述のように、代償金は個人の資金から支払うため、大きな負担になるでしょう。
そこで、代償金の分納をお考えの方もいますよね。
分納する際は、相手方の合意と完済可能な能力があることをあらかじめ確認しておいくと良いでしょう。

□まとめ

今回は、代償分割について紹介しました。
当社は古河市で不動産売買をサポートしています。
不動産の相続でお困りの際は、当社までお気軽にご相談ください。

投稿日:2021/03/26   投稿者:須田純一

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。

不動産を相続する際、ほとんどの方はすぐに名義変更されます。
しかし中には「面倒で後回しにしている」「やらなくても問題ない」という方もいらっしゃるでしょう。
しかし、名義変更を行わないことで生じるリスクが大きいことはご存知でしょうか。
今回は、不動産相続で名義変更しないで放置していた際のリスクについてご説明します。

□不動産相続の名義変更をしないデメリット

不動産相続の名義変更は強制ではありませんし、罰則や決まった期限もありません。
しかし、名義変更を行わなかった場合、いくつかのリスクを伴うことを理解しましょう。

*協議内容が崩れる

不動産相続の名義変更を行わなければ、もちろん不動産の名義は被相続人のままになり、法律上では遺産共有の状態として扱われます。
遺産共有とは、相続人が決まっていない状態で複数の法定相続人が遺産を共有することです。
そのため万が一、不動産を処分するとなった際も法定相続人全員の同意が必要です。
権限を有する相続人の数が多いほどトラブルが多く、またその中の誰かが死亡した場合は再びその相続人との協議が必要になり、協議内容はその度に崩れます。

*売却手続きができない

法律上亡くなった方の名義を直接買主の名義に変更できません。
そのため、売却手続きにかなりの時間と手間を要することになり、最悪の場合、売却できないこともあります。
また、名義変更をしないままでは、所有者が明確でないため買い手が見つかりにくいというデメリットもあります。
売却をお考えの方は名義変更しておくことをおすすめします。

*債権者が所有者になることも

遺産共有のデメリットの1つが、その不動産だけでなくリスクと負債も分け合わなければならないことです。
法定相続人の中の誰かが借金をして返済が不可能になった場合、その不動産も差し押さえの対象です。
こちらも法定相続人の数が多いほど、リスクは当然大きくなるでしょう。

□名義変更の必要性

名義変更を行わなければ、法律上の権利が確定されないため所有権者としても扱われません。
例えば、法定相続人の中の誰かが所有者であると偽って第三者に売却した場合、その取引に介入できません。
取引関係に介入した第三者に対して法律上の権利を主張するためには、名義変更の手続きが必要です。

□まとめ

今回は、不動産相続の際、名義変更せず放置していた場合のリスクについてご説明しました。
たかが名義だとお考えの方に、法律上のデメリットを少しでも理解していただけたでしょうか。
思わぬ法律トラブルを避けるためにも、遺産相続後はすぐに名義変更を行うことをおすすめします。

投稿日:2021/03/19   投稿者:須田純一